Incentivos para os Senhorios – IRS Arrendamento habitacional Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio

Perguntas e respostas

I. IRS: taxa de 10% sobre rendas moderadas

1. Qual é o benefício fiscal para o senhorio e qual o limite temporal?

Os rendimentos prediais da categoria F decorrentes de contratos destinados exclusivamente a arrendamento habitacional podem ser tributados à taxa autónoma de 10%, desde que a renda mensal não exceda o limite de renda moderada previsto no Decreto-Lei.

A taxa aplica-se aos rendimentos auferidos desde 1 de janeiro de 2026 até 31 de dezembro de 2029, sem prejuízo da aplicação de uma taxa mais favorável quando legalmente aplicável.

2. Qual é o limite da renda moderada?

O limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026, ou seja o valor mensal de 2.300,00 €. Para aferir o limite, considera-se a totalidade do valor pago no âmbito do contrato, incluindo valores relativos a bens, equipamentos, partes acessórias ou serviços ligados à valorização do imóvel, ainda que titulados separadamente. 

3. A taxa de 10% exige a adesão ao RSAA?

Não. A taxa de 10% e o RSAA são regimes distintos, alternativos e não cumulativos.

Para a taxa de 10%, o contrato deve destinar-se exclusivamente a habitação e a renda deve respeitar o limite moderado. O Decreto-Lei não impõe, para este benefício, a adesão ao RSAA nem o prazo mínimo de três anos próprio desse regime. 

Quando ao mesmo rendimento seja aplicável uma taxa autónoma mais favorável, designadamente em função da duração de determinados contratos de arrendamento para habitação permanente, prevalece a taxa mais favorável.

4. A taxa de 10% aplica-se a contratos já em vigor?

Sim, desde que os rendimentos sejam auferidos no período abrangido e o contrato cumpra os requisitos legais, incluindo a finalidade exclusivamente habitacional e o limite da renda mensal. 

5. A taxa de 10% aplica-se a contratos de arrendamento habitacional que não se destinem a residência permanente?

Sim. A aplicação da taxa autónoma de 10% não exige que o imóvel seja destinado a residência permanente. Podem também ser abrangidos contratos de arrendamento habitacional para fins transitórios, desde que o imóvel se destine exclusivamente a habitação, a renda mensal não ultrapasse o limite de renda moderada e estejam cumpridas as restantes condições fiscais.

6. A taxa de 10% aplica-se a contratos de arrendamento não habitacional, alojamento local ou prestações de serviços de alojamento?

Não. Os contratos de arrendamento não habitacional, alojamento local ou prestações de serviços de alojamento não beneficiam da taxa reduzida de 10%. Em IRS, a taxa autónoma geral aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional é de 25%, enquanto a taxa de 28% se aplica, em regra, aos restantes rendimentos prediais, sem prejuízo do englobamento ou de regimes específicos aplicáveis.

7. Preciso de fazer adesão para beneficiar da taxa 10%?

Não, é automático. O Decreto-Lei não prevê um procedimento específico de adesão para beneficiar da taxa autónoma de 10%.

O benefício aplica-se desde que o contrato se destine exclusivamente a arrendamento habitacional, a renda mensal não exceda o limite de renda moderada e estejam cumpridas as obrigações fiscais gerais, incluindo a comunicação do contrato e a declaração dos rendimentos.

8. A taxa incide sobre a renda bruta?

Em categoria F, a tributação incide sobre o rendimento líquido apurado nos termos gerais do Código do IRS, após a consideração das despesas fiscalmente dedutíveis. A elegibilidade das despesas deve ser analisada separadamente.

9. O senhorio pode optar pelo englobamento?

Mantêm-se as regras gerais do IRS quanto ao englobamento. Antes de optar, é aconselhável comparar a taxa marginal aplicável ao agregado com a taxa autónoma e avaliar os restantes efeitos fiscais. 

10. Existe retenção na fonte?

Quando exista obrigação de retenção na fonte sobre rendimentos da categoria F abrangidos pelo benefício, o Decreto-Lei prevê a taxa de retenção de 10%. A obrigação concreta depende da natureza do arrendatário e das regras gerais aplicáveis. 

11. O benefício depende da nacionalidade ou de algum estatuto fiscal especial?

Não depende da nacionalidade, nem da residência fiscal em Portugal do Senhorio.

II. RSAA: isenção de IRS

1. Qual é o benefício fiscal para o senhorio e qual o limite temporal?

Os rendimentos prediais de contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS. Se o senhorio optar pelo englobamento em IRS, os rendimentos isentos são obrigatoriamente considerados para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos. 

Não está previsto um limite temporal máximo para aplicação do regime.

2. Como é determinado o limite máximo da renda?

A renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite aplicável por tipologia e concelho fixado na Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro. Os limites podem ser majorados cumulativamente em 10% quando o arrendamento inclua estacionamento privativo e em 10% quando o locado possua nível de desempenho energético A ou superior, nos termos da Portaria. Para partes de habitação, o limite é determinado pela fórmula específica prevista na mesma Portaria.

3. Os encargos adicionais contam para o limite da renda?

O limite máximo do RSAA não inclui as despesas ou encargos devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil. Ainda assim, a separação entre renda e encargos deve corresponder à realidade contratual e estar claramente documentada, não devendo ser utilizada para contornar o limite do regime. 

4. Qual é o prazo mínimo do contrato?

Para residência permanente, o contrato deve ter duração mínima de três anos.

Para residência temporária elegível, o prazo mínimo é de três meses, sendo necessário um fim especial transitório e que o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente do concelho do imóvel. 

5. Que formalidades deve cumprir o senhorio?

Até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, o senhorio deve submeter na plataforma eletrónica do IHRU uma cópia do contrato e o comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças. O IHRU comunica depois o contrato à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro. 

6. A isenção produz efeitos desde quando?

Cumpridas as formalidades, o contrato fica sujeito ao regime fiscal do RSAA com efeitos desde a data da respetiva celebração. A isenção abrange também as renovações e mantém-se em caso de transmissão do imóvel, desde que o contrato permaneça em vigor.  A Portaria n.º 454/2026/1 entrou em vigor em 14 de outubro de 2026, produzindo efeitos a 1 de setembro de 2026, data de início de aplicação do RSAA.

7. O que acontece em caso de incumprimento?

O incumprimento dos requisitos determina a perda dos benefícios fiscais desde o momento do incumprimento, com regularização da diferença de imposto e juros compensatórios.

A verificação compete ao IHRU, com direito de audiência prévia do interessado. 

**Os limites máximos de renda são objeto de revisão periódica, mediante alteração da Portaria, com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte à revisão. Nos anos em que não ocorra revisão, são atualizados automaticamente, com efeitos a 1 de janeiro, de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU divulgado no ano anterior.

III. Comparação dos regimes